Konec propadných kaucí u realitních kanceláří

Citelný zásah do stávající nemravné praxe realitních kanceláří, které ve svých "rezervačních smlouvách" zavazují zájemce o koupi nemovitosti povinností uzavřít kupní smlouvu (či smlouvu o smlouvě budoucí) pod hrozbou propadnutí tzv. rezervačního poplatku přináší přelomový rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022.

Uvedené rozhodnutí Nejvyšší soudu se opírá o ustanovení § 14 zákona č. 30/2020 Sb., o realitním zprostředkování, podle kterého není možné ve smlouvě o realitním zprostředkování uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí. Podle Nejvyššího soudu, který ve svém rozhodnutí potvrdil rozhodnutí odvolacího soudu v dané věci, přitom není podstatné, pokud ke sjednání takového závazku dojde např. v trojstranné smlouvě mezi realitní kanceláří, zájemcem a prodávajícím, tedy pokud je taková povinnost sjednána s třetí osobou (zájemcem), který není klientem realitní kanceláře (tím je prodávající). I takový smluvní vztah je podle Nejvyššího soudu třeba považovat za vztah týkající se realitního zprostředkování, na který dopadá uvedený zákaz sjednání povinnosti uzavřít kupní smlouvu.

Nejvyšší soud tak dovodil neplatnost (resp. nicotnost) ustanovení rezervační smlouvy realitní kanceláře, podle kterého je zájemce o koupi předmětné povinnosti povinen uzavřít kupní smlouvu (smlouvu o smlouvě budoucí). Z této skutečnosti vyplývá, že platné není ani ujednání o sankci za nesplnění této (neexistující) povinnosti ve formě smluvní pokuty (obvykle ve výši složeného rezervačního poplatku – kauce). Kauce složená zájemcem o koupi předmětné nemovitosti tak nepropadá a zájemce má právo na to, aby mu v případě nerealizace koupě nemovitosti byla tato kauce navrácena.